«Посмотрели бы, в каких условиях мы живём». Почему некоторые дома в Рыбинске могут остаться без УК и что с этим делать

С первого мая «Рыбинская управляющая компания», которая принадлежит городу, не стала продлевать договоры на обслуживание с 95-ю домами. Две трети этого жилфонда — маленькие дома солидного возраста, в которых не более 30-ти квартир. Что делать людям, оставшимся без обслуживающей организации, какой выход предлагают в городской администрации, почему управляющие компании идут на такой шаг, и ограничится ли дело только 95-ю домами? Ответы на эти вопросы «Черёмуха» постаралась найти, пообщавшись со всеми участниками ситуации.

Условия, в которых мы живём

Улица Восточная осталась без управляющей компании. Точнее, «РУК» не продлила договор на обслуживание с каждой из четырёх стоящих здесь двухэтажек. Взаимоотношения управляющей компании с этим жилфондом длились с 2008-го года и прекратились с первого мая 2023-го.

— В феврале 2023-го нам прислали уведомления, что договор с нашими домами продлеваться не будет, — рассказывает жительница улицы Восточной Надежда Фёдорова. —Мы обращались и в управляющую компанию, и в администрацию — объясняли, что наши дома старые, что другие УК их на обслуживание не возьмут, что много муниципальных квартир. Но нас так и не услышали. Мы пришли в администрацию на приём к замглавы Ивану Дубино. Он при нас стал искать на карте нашу улицу. В администрации даже не представляют, что рядом с ними люди живут в таких условиях. А хоть бы кто-нибудь из них пришёл и посмотрел бы своими глазами. Мало того, что нет условий, так еще и УК у нас теперь нет.

Говоря о «таких условиях», Надежда Фёдорова имеет ввиду отсутствие в домах на Восточной — улица действительно находится недалеко от здания на Рабочей, 1 — водопровода и канализации. Их здесь нет и никогда не было. Для водоснабжения рядом с домами предусмотрены колонки, вместо канализационной системы — выгребные ямы. Сами дома уже давно отметили полувековой юбилей, и требуют постоянного и пристального внимания.

Что же касается финансовой стороны вопроса, то этот жилфонд среди управляющих компаний спросом не пользуется — несмотря на большие площади квартир, самих квартир в домах немного. В среднем, по восемь в каждой двухэтажке. Тариф на их содержание тоже не самый высокий, так как эта строка в квитанции зависит от благ цивилизации, которых в домах на Восточной не так уж и много.

Управляющая компания: у нас нет возможности обслуживать эти дома

В «Рыбинской управляющей компании» решение называют не отказом, а непродлением договоров, причём по уважительной причине.

— У 95-ти домов подошёл срок перезаключения договоров — они пролонгировались каждые пять лет. Мы, оценив свои возможности, поняли, что ещё пять лет не сможем качественно исполнять обязанности по содержанию этих домов, и приняли решение в одностороннем порядке договоры не продлевать, — комментирует генеральный директор «Рыбинской управляющей компании» Александр Сивков. — Всю процедуру мы выполнили, как того требует закон: уведомили собственников, сообщили в региональный жилнадзор, который выпустил приказы по каждому из домов.

Говоря о (не)возможностях, Александр Сивков подразумевает в том числе кадровые проблемы, которые есть у обслуживающих организаций. Большое количество домов в управлении подразумевает внушительный штат специалистов, но вместе с этим средств на конкурентную по рынку труда зарплату у жилищных организаций в Рыбинске нет.

Одна из причин — низкий тариф по содержанию и ремонту жилья. Последняя индексация его произошла в конце 2022-го года, до этого он не повышался пять лет.

Этот вопрос актуален не только для «Рыбинской управляющей компании», но и для других игроков рынка. Если ситуация на нём не изменится, то количество непродлённых с домами договоров будет только увеличиваться.

— Проблема заключается в том, что содержание небольших старых домов становится невыгодным. Начисления по строке «содержание и ремонт жилья» значительно меньше, чем приходится тратить на эти дома, — говорит заместитель директора УК «Волжский» Максим Ковалёв. — Одновременно с этим со стороны надзорных органов идёт жёсткий контроль за деятельностью управляющих компаний: за нарушения предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной. Но управляющая компания — это не благотворительный фонд, который вкладывает свои средства в содержание домов. Дома содержат жители, а УК — это только организация, которая делает это от их имени. По факту, если жители собрали миллион рублей, то на эти деньги их дома и обслуживаются. При этом, существует такое понятие, как подомовой учёт — то есть, сколько дом «собрал», столько на него и потратили. Но в существующих обстоятельствах крупные рыбинские управляющие компании содержат старый фонд за счёт более новых и больших многоэтажек. И жители последних всё чаще задают вопрос: почему так происходит?

По словам Максима Ковалёва, ещё лет 10 назад сумма, которую рыбинцы платили за ЖКУ распределялась в соотношении 40% на жилищные услуги и 60% на коммунальные. Теперь же перекос в сторону ресурсников стал гораздо больше — 10% на 90%.

— При этом стоимость материалов растёт. И получается, что сантехник из управляющей компании, и сантехник из, например, «Рыбинской генерации», приходя в магазин за вентилями, имеют разные возможности для их приобретения, потому что у второго денег в кармане больше, — добавляет Максим Ковалёв. — При этом не нужно забывать, что управляющие компании — это представители бизнеса, которые должны приносить какую-то прибыль, чтобы не было вопросов со стороны той же налоговой. И в таких обстоятельствах не удивительно, что УК начинают отказываться от такого жилого фонда. Если ситуация не изменится, то непродлённых договоров будет гораздо больше.

Администрация: «Определённые плюсы есть»

По данным администрации Рыбинска, треть от общего числа домов, с которыми «РУК» не продлила договор, могут взять на обслуживание другие управляющие компании. Для остальных в департаменте ЖКХ видят только один выход — непосредственное управление.

— Такую форму, как непосредственное управление, могут выбрать для себя дома, в которых не более 30-ти квартир. Восемь домов такой договор уже заключили, четыре — в процессе. По другим домам собрания практически везде организованы, но жители пока ещё думают, — комментирует заместитель директора рыбинского департамента ЖКХ, транспорта и связи Алла Тетюшкина. — Определённые плюсы в непосредственном управлении есть — не отчисляются средства на содержание управляющих компаний, работы в основном выполняются по факту. Хотя хорошо, если есть люди, которые планируют работы по дому, как в УК. Но в основном по принципу «потекла крыша, собрали деньги, протечку устранили». Разово деньги собираются и устраняется проблема. Ежемесячных отчислений нет, есть только плата за аварийно-диспетчерское обслуживание.

Услугу по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, по словам Аллы Тетюшкиной, готово оказать МУП «Теплоэнерго» — предприятие раньше занималось содержанием объектов соцсферы, но увеличило штат, и теперь готово взять под крыло жилфонд. За 14-15 рублей в месяц с квадратного метра квартиры МУП подключит дома к тепловым сетям, устранит аварию и почистит кровлю.

Законодательство предусматривает вариант, когда оставшиеся без управляющей компании дома передаются распоряжением местных властей во временное управление организации из специального реестра. До последнего времени в нём было три УК, сейчас осталась одна, но и она в мае подала в департамент заявление о выходе.

— Если у управляющей организации есть во временном управлении хотя бы один дом, то она может написать заявление об исключении её из реестра. Препятствовать ей мы не имеем права, — говорит Алла Тетюшкина.

По словам Аллы Тетюшкиной, в департаменте ситуацию с домами, оставшимися без УК, контролируют и не допустят, чтобы жилой фонд остался совсем бесхозным.

И снова о Восточной

По данным городского департамента ЖКХ, один из домов на Восточной уже выбрал для себя непосредственное управление и даже заключил договор с «Теплоэнерго». Произойти это могло и без ведома жильцов, так как существенная часть квартир в местных домах находятся в собственности города. Власти самостоятельно могут провести собрание и проголосовать и за непосредственное управление, и за другие важные решения.

— Я живу в трёхкомнатной квартире по договору социального найма. Плата за соцнайм составляет порядка 650 рублей в месяц. Насколько я знаю, часть этих денег должна идти в фонд капитального ремонта. Самого капремонта в наших домах не было давно — последний ремонт в подъездах делала управляющая компания лет семь назад, — рассказывает житель Восточной Антон Немов. — Тариф на содержание и ремонт жилья в последних квитанциях составлял около 400 рублей. Если наш дом перейдёт на непосредственное управление, то только за аварийно-диспетчерское обслуживание мне придётся платить более тысячи рублей в месяц — то есть больше в два с половиной раза. Если же придётся что-то в доме ремонтировать, — а когда дому столько лет, как нашим, это бывает часто — то затраты на коммунальные услуги будут очень существенными.

При этом жителям совершенно не ясно, кто в доме будет ответственным за обследование систем, своевременный вызов аварийной службы или заключения договора с подрядной организацией, которая должна покрасить подъезд или сменить шифер на крыше. Другими словами, кто из жильцов станет мини-филиалом управляющей компании в одном отдельно взятом доме.

Депутат Сергей Пресняков, в чьём округе находится улица Восточная, уверен, что эти дома с уходом управляющей компании ждут проблемы.

— Так получилось, что договор с домом, где я живу, «РУК» тоже не продлила. Но так как наш дом не самый старый, то нас уже взяла к себе другая управляющая компания. Думаю, что в случае с улицей Восточной им на такое рассчитывать не приходится. Эти дома, как и другие, такого же возраста и состояния, вряд ли заинтересуют обслуживающие организации. По сути, они останутся брошенными, — считает Сергей Пресняков.

Выхода нет?

В 2016-м году в администрации Рыбинска приняли решение о создании собственной управляющей компании. По озвученному тогда замыслу, созданная на бюджетные средства «Муниципальная» должна была взять на себя социальную функцию по обслуживанию проблемного жилого фонда, от которого отказались другие УК.

— По сути, создание муниципальной УК — это действие в интересах горожан, чтобы они могли расширить возможность реализации своего права выбора обслуживающей организации. У нас нет намерений директивно насыщать объёмами работ вновь созданную управляющую компанию. Граждане сами должны принять решение о смене УК, провести общее собрание, составить протокол. Тогда будет понятно, что муниципальная организация востребована, — в 2016-м году комментировала Олеся Минеева, на тот момент занимавшая должность первого заместителя директора рыбинского департамента ЖКХ, транспорта и связи.

То, что изначальные планы расходятся с действительностью, стало понятно в 2019-м, когда МУП решили превратить в акционерное общество, а его акции — включить в план приватизации.

Получился иной вариант — «Муниципальную», с имеющимися в её управлении 46-ю домами, попросту присоединили к «Рыбинской управляющей компании», чьи акции принадлежат горадминистрации. О социальной функции, судя по складывающейся ситуации, в администрации, похоже, забыли.

Единственное, что сейчас могут предложить чиновники жителям, оставшихся без УК домов — взять всё в свои руки и нести ответственность за своё имущество самим. Аналогичным поведением горадминистрация, являющаяся собственником значительного числа квартир, похвастаться не может. Есть претензии к платёжной дисциплине и со стороны фонда капремонта, да и управляющие компании не всегда вовремя и в полном объёме получают платежи за содержание пустующих муниципальных квартир.

Тем временем, в ситуации, в которой оказались жители домов на Восточной и ещё десятков домов в других районах Рыбинска, в ближайшее время могут оказаться ещё тысячи жителей.