С первого мая «Рыбинская управляющая компания», которая принадлежит городу, не стала продлевать договоры на обслуживание с 95-ю домами. Две трети этого жилфонда — маленькие дома солидного возраста, в которых не более 30-ти квартир. Что делать людям, оставшимся без обслуживающей организации, какой выход предлагают в городской администрации, почему управляющие компании идут на такой шаг, и ограничится ли дело только 95-ю домами? Ответы на эти вопросы «Черёмуха» постаралась найти, пообщавшись со всеми участниками ситуации.
Условия, в которых мы живём
Улица Восточная осталась без управляющей компании. Точнее, «РУК» не продлила договор на обслуживание с каждой из четырёх стоящих здесь двухэтажек. Взаимоотношения управляющей компании с этим жилфондом длились с 2008-го года и прекратились с первого мая 2023-го.
— В феврале 2023-го нам прислали уведомления, что договор с нашими домами продлеваться не будет, — рассказывает жительница улицы Восточной Надежда Фёдорова. —Мы обращались и в управляющую компанию, и в администрацию — объясняли, что наши дома старые, что другие УК их на обслуживание не возьмут, что много муниципальных квартир. Но нас так и не услышали. Мы пришли в администрацию на приём к замглавы Ивану Дубино. Он при нас стал искать на карте нашу улицу. В администрации даже не представляют, что рядом с ними люди живут в таких условиях. А хоть бы кто-нибудь из них пришёл и посмотрел бы своими глазами. Мало того, что нет условий, так еще и УК у нас теперь нет.
Говоря о «таких условиях», Надежда Фёдорова имеет ввиду отсутствие в домах на Восточной — улица действительно находится недалеко от здания на Рабочей, 1 — водопровода и канализации. Их здесь нет и никогда не было. Для водоснабжения рядом с домами предусмотрены колонки, вместо канализационной системы — выгребные ямы. Сами дома уже давно отметили полувековой юбилей, и требуют постоянного и пристального внимания.
Что же касается финансовой стороны вопроса, то этот жилфонд среди управляющих компаний спросом не пользуется — несмотря на большие площади квартир, самих квартир в домах немного. В среднем, по восемь в каждой двухэтажке. Тариф на их содержание тоже не самый высокий, так как эта строка в квитанции зависит от благ цивилизации, которых в домах на Восточной не так уж и много.
Управляющая компания: у нас нет возможности обслуживать эти дома
В «Рыбинской управляющей компании» решение называют не отказом, а непродлением договоров, причём по уважительной причине.
— У 95-ти домов подошёл срок перезаключения договоров — они пролонгировались каждые пять лет. Мы, оценив свои возможности, поняли, что ещё пять лет не сможем качественно исполнять обязанности по содержанию этих домов, и приняли решение в одностороннем порядке договоры не продлевать, — комментирует генеральный директор «Рыбинской управляющей компании» Александр Сивков. — Всю процедуру мы выполнили, как того требует закон: уведомили собственников, сообщили в региональный жилнадзор, который выпустил приказы по каждому из домов.
Говоря о (не)возможностях, Александр Сивков подразумевает в том числе кадровые проблемы, которые есть у обслуживающих организаций. Большое количество домов в управлении подразумевает внушительный штат специалистов, но вместе с этим средств на конкурентную по рынку труда зарплату у жилищных организаций в Рыбинске нет.
Одна из причин — низкий тариф по содержанию и ремонту жилья. Последняя индексация его произошла в конце 2022-го года, до этого он не повышался пять лет.
Этот вопрос актуален не только для «Рыбинской управляющей компании», но и для других игроков рынка. Если ситуация на нём не изменится, то количество непродлённых с домами договоров будет только увеличиваться.
— Проблема заключается в том, что содержание небольших старых домов становится невыгодным. Начисления по строке «содержание и ремонт жилья» значительно меньше, чем приходится тратить на эти дома, — говорит заместитель директора УК «Волжский» Максим Ковалёв. — Одновременно с этим со стороны надзорных органов идёт жёсткий контроль за деятельностью управляющих компаний: за нарушения предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной. Но управляющая компания — это не благотворительный фонд, который вкладывает свои средства в содержание домов. Дома содержат жители, а УК — это только организация, которая делает это от их имени. По факту, если жители собрали миллион рублей, то на эти деньги их дома и обслуживаются. При этом, существует такое понятие, как подомовой учёт — то есть, сколько дом «собрал», столько на него и потратили. Но в существующих обстоятельствах крупные рыбинские управляющие компании содержат старый фонд за счёт более новых и больших многоэтажек. И жители последних всё чаще задают вопрос: почему так происходит?
По словам Максима Ковалёва, ещё лет 10 назад сумма, которую рыбинцы платили за ЖКУ распределялась в соотношении 40% на жилищные услуги и 60% на коммунальные. Теперь же перекос в сторону ресурсников стал гораздо больше — 10% на 90%.
— При этом стоимость материалов растёт. И получается, что сантехник из управляющей компании, и сантехник из, например, «Рыбинской генерации», приходя в магазин за вентилями, имеют разные возможности для их приобретения, потому что у второго денег в кармане больше, — добавляет Максим Ковалёв. — При этом не нужно забывать, что управляющие компании — это представители бизнеса, которые должны приносить какую-то прибыль, чтобы не было вопросов со стороны той же налоговой. И в таких обстоятельствах не удивительно, что УК начинают отказываться от такого жилого фонда. Если ситуация не изменится, то непродлённых договоров будет гораздо больше.
Выходом, по мнению, замдиректора УК «Волжский» могут стать бюджетные дотации для содержания такого жилого фонда и регулирование тарифов.
Администрация: «Определённые плюсы есть»
По данным администрации Рыбинска, треть от общего числа домов, с которыми «РУК» не продлила договор, могут взять на обслуживание другие управляющие компании. Для остальных в департаменте ЖКХ видят только один выход — непосредственное управление.
— Такую форму, как непосредственное управление, могут выбрать для себя дома, в которых не более 30-ти квартир. Восемь домов такой договор уже заключили, четыре — в процессе. По другим домам собрания практически везде организованы, но жители пока ещё думают, — комментирует заместитель директора рыбинского департамента ЖКХ, транспорта и связи Алла Тетюшкина. — Определённые плюсы в непосредственном управлении есть — не отчисляются средства на содержание управляющих компаний, работы в основном выполняются по факту. Хотя хорошо, если есть люди, которые планируют работы по дому, как в УК. Но в основном по принципу «потекла крыша, собрали деньги, протечку устранили». Разово деньги собираются и устраняется проблема. Ежемесячных отчислений нет, есть только плата за аварийно-диспетчерское обслуживание.
Услугу по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, по словам Аллы Тетюшкиной, готово оказать МУП «Теплоэнерго» — предприятие раньше занималось содержанием объектов соцсферы, но увеличило штат, и теперь готово взять под крыло жилфонд. За 14-15 рублей в месяц с квадратного метра квартиры МУП подключит дома к тепловым сетям, устранит аварию и почистит кровлю.
Законодательство предусматривает вариант, когда оставшиеся без управляющей компании дома передаются распоряжением местных властей во временное управление организации из специального реестра. До последнего времени в нём было три УК, сейчас осталась одна, но и она в мае подала в департамент заявление о выходе.
— Если у управляющей организации есть во временном управлении хотя бы один дом, то она может написать заявление об исключении её из реестра. Препятствовать ей мы не имеем права, — говорит Алла Тетюшкина.
По словам Аллы Тетюшкиной, в департаменте ситуацию с домами, оставшимися без УК, контролируют и не допустят, чтобы жилой фонд остался совсем бесхозным.
И снова о Восточной
По данным городского департамента ЖКХ, один из домов на Восточной уже выбрал для себя непосредственное управление и даже заключил договор с «Теплоэнерго». Произойти это могло и без ведома жильцов, так как существенная часть квартир в местных домах находятся в собственности города. Власти самостоятельно могут провести собрание и проголосовать и за непосредственное управление, и за другие важные решения.
— Я живу в трёхкомнатной квартире по договору социального найма. Плата за соцнайм составляет порядка 650 рублей в месяц. Насколько я знаю, часть этих денег должна идти в фонд капитального ремонта. Самого капремонта в наших домах не было давно — последний ремонт в подъездах делала управляющая компания лет семь назад, — рассказывает житель Восточной Антон Немов. — Тариф на содержание и ремонт жилья в последних квитанциях составлял около 400 рублей. Если наш дом перейдёт на непосредственное управление, то только за аварийно-диспетчерское обслуживание мне придётся платить более тысячи рублей в месяц — то есть больше в два с половиной раза. Если же придётся что-то в доме ремонтировать, — а когда дому столько лет, как нашим, это бывает часто — то затраты на коммунальные услуги будут очень существенными.
При этом жителям совершенно не ясно, кто в доме будет ответственным за обследование систем, своевременный вызов аварийной службы или заключения договора с подрядной организацией, которая должна покрасить подъезд или сменить шифер на крыше. Другими словами, кто из жильцов станет мини-филиалом управляющей компании в одном отдельно взятом доме.
Депутат Сергей Пресняков, в чьём округе находится улица Восточная, уверен, что эти дома с уходом управляющей компании ждут проблемы.
— Так получилось, что договор с домом, где я живу, «РУК» тоже не продлила. Но так как наш дом не самый старый, то нас уже взяла к себе другая управляющая компания. Думаю, что в случае с улицей Восточной им на такое рассчитывать не приходится. Эти дома, как и другие, такого же возраста и состояния, вряд ли заинтересуют обслуживающие организации. По сути, они останутся брошенными, — считает Сергей Пресняков.
Выхода нет?
В 2016-м году в администрации Рыбинска приняли решение о создании собственной управляющей компании. По озвученному тогда замыслу, созданная на бюджетные средства «Муниципальная» должна была взять на себя социальную функцию по обслуживанию проблемного жилого фонда, от которого отказались другие УК.
— По сути, создание муниципальной УК — это действие в интересах горожан, чтобы они могли расширить возможность реализации своего права выбора обслуживающей организации. У нас нет намерений директивно насыщать объёмами работ вновь созданную управляющую компанию. Граждане сами должны принять решение о смене УК, провести общее собрание, составить протокол. Тогда будет понятно, что муниципальная организация востребована, — в 2016-м году комментировала Олеся Минеева, на тот момент занимавшая должность первого заместителя директора рыбинского департамента ЖКХ, транспорта и связи.
То, что изначальные планы расходятся с действительностью, стало понятно в 2019-м, когда МУП решили превратить в акционерное общество, а его акции — включить в план приватизации.
Получился иной вариант — «Муниципальную», с имеющимися в её управлении 46-ю домами, попросту присоединили к «Рыбинской управляющей компании», чьи акции принадлежат горадминистрации. О социальной функции, судя по складывающейся ситуации, в администрации, похоже, забыли.
Единственное, что сейчас могут предложить чиновники жителям, оставшихся без УК домов — взять всё в свои руки и нести ответственность за своё имущество самим. Аналогичным поведением горадминистрация, являющаяся собственником значительного числа квартир, похвастаться не может. Есть претензии к платёжной дисциплине и со стороны фонда капремонта, да и управляющие компании не всегда вовремя и в полном объёме получают платежи за содержание пустующих муниципальных квартир.
Тем временем, в ситуации, в которой оказались жители домов на Восточной и ещё десятков домов в других районах Рыбинска, в ближайшее время могут оказаться ещё тысячи жителей.